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政府鼓励租房 给点好政策可行?



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上海大力整顿“群租”现象

居住,作为人类四大基本需求之一,一直作为国家发展惠及民众的主要方向。然而,近期高房价对部分产业的挤出效应以及“逼走”年轻人,开始在房价过高的大城市上演。

大城市房价过高已成共识,数据显示,2016年5月深圳、北京、上海房产成交均价分别为每平米5.1万、4.3万和4.2万元。一方面,房价上涨直接带动房租水涨船高,按2%的租售比计算,京沪深三地每平米月租金达70元以上;另一方面,由于大城市能够提供更多的就业岗位,对人口,尤其是高素质年轻人吸引力大,如京沪深每年均有大量应届毕业生流入,因此住房问题主要出现在大城市。

政府似乎一直在致力于让大城市房价回归合理区域,但非一朝一夕。于是,支持住房租赁市场发展,解决暂时无力购置房产者的居住问题,就成了施政重点。6月3日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

从《意见》内容来看,涉及颇为全面,亮点亦不少。增加供给方面,如允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租等。规范市场方面,加强住房租赁监管、给予税收优惠与提供金融支持并行。

不过,就目前租赁市场最需要规范和发展的大城市而言,《意见》大部分举措推进效果恐难抵预期。如《意见》鼓励房地产开发企业出租库存商品住房,而大城市基本不存在房产库存问题;《意见》要求加大公租房运营保障,以公租房投入较大的上海为例,截至2015年10月,上海供应各类公共租赁住房7.3万套,已签约出租6万套,入住16万人,保障规模十分有限;《意见》推动住房租赁企业多元化发展,事实上,目前链家、爱屋吉屋等大型房产中介机构,其房屋租赁业务一直亏损,依靠房产买卖业务补贴。

实质上,欲完善租赁市场,保障好未购置房产的年轻人在大城市居住利益,更应该从承租人角度考虑。

最为直接的是减少租金支出。今年两会期间,财政部部长楼继伟称中国将转向综合个人所得税体系,新体系将基于完整的资产信息,房贷利息、教育和抚养子女费用将可减税。房租支出如今已成为租房者的基本生活支出,理应计入扣除项目,甚至可进行部分抵扣,以减轻租房者的租金压力。因此,期待个人所得税改革方案早日落地,更好地发挥收入调节功能,惠及包括租房者在内的普通大众。

同时,租房者在城市“安居”,至为重要的是申领居住证,享受教育、医疗等基本公共服务。然而,由于租赁市场出租房屋者多为个人,出租人不配合承租人申领居住证情况较为普遍,《意见》所提及的推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约,落实住房租赁合同登记备案制度,一方面难以一蹴而就,且登记备案之后难免涉及征税,而税收大概率将转嫁到承租人身上,增加其租房支出。因此,可简化居住证申领程序,如过渡期间弱化对租赁备案的要求,保障“事实上的”承租人相关利益。

人口净流入,尤其是高素质年轻人的净流入,无疑是一座城市蓬勃发展的最大动力。大城市高房价既成事实,改善也非一朝一夕,但不能任其成为阻碍城市继续发展的主要因素。十分明显,发展住房租赁市场可以缓解高房价带来的负面效应,不过这需要政府拿出更有力度的政策举措。

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上海大力整顿“群租”现象

居住,作为人类四大基本需求之一,一直作为国家发展惠及民众的主要方向。然而,近期高房价对部分产业的挤出效应以及“逼走”年轻人,开始在房价过高的大城市上演。

大城市房价过高已成共识,数据显示,2016年5月深圳、北京、上海房产成交均价分别为每平米5.1万、4.3万和4.2万元。一方面,房价上涨直接带动房租水涨船高,按2%的租售比计算,京沪深三地每平米月租金达70元以上;另一方面,由于大城市能够提供更多的就业岗位,对人口,尤其是高素质年轻人吸引力大,如京沪深每年均有大量应届毕业生流入,因此住房问题主要出现在大城市。

政府似乎一直在致力于让大城市房价回归合理区域,但非一朝一夕。于是,支持住房租赁市场发展,解决暂时无力购置房产者的居住问题,就成了施政重点。6月3日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

从《意见》内容来看,涉及颇为全面,亮点亦不少。增加供给方面,如允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租等。规范市场方面,加强住房租赁监管、给予税收优惠与提供金融支持并行。

不过,就目前租赁市场最需要规范和发展的大城市而言,《意见》大部分举措推进效果恐难抵预期。如《意见》鼓励房地产开发企业出租库存商品住房,而大城市基本不存在房产库存问题;《意见》要求加大公租房运营保障,以公租房投入较大的上海为例,截至2015年10月,上海供应各类公共租赁住房7.3万套,已签约出租6万套,入住16万人,保障规模十分有限;《意见》推动住房租赁企业多元化发展,事实上,目前链家、爱屋吉屋等大型房产中介机构,其房屋租赁业务一直亏损,依靠房产买卖业务补贴。

实质上,欲完善租赁市场,保障好未购置房产的年轻人在大城市居住利益,更应该从承租人角度考虑。

最为直接的是减少租金支出。今年两会期间,财政部部长楼继伟称中国将转向综合个人所得税体系,新体系将基于完整的资产信息,房贷利息、教育和抚养子女费用将可减税。房租支出如今已成为租房者的基本生活支出,理应计入扣除项目,甚至可进行部分抵扣,以减轻租房者的租金压力。因此,期待个人所得税改革方案早日落地,更好地发挥收入调节功能,惠及包括租房者在内的普通大众。

同时,租房者在城市“安居”,至为重要的是申领居住证,享受教育、医疗等基本公共服务。然而,由于租赁市场出租房屋者多为个人,出租人不配合承租人申领居住证情况较为普遍,《意见》所提及的推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约,落实住房租赁合同登记备案制度,一方面难以一蹴而就,且登记备案之后难免涉及征税,而税收大概率将转嫁到承租人身上,增加其租房支出。因此,可简化居住证申领程序,如过渡期间弱化对租赁备案的要求,保障“事实上的”承租人相关利益。

人口净流入,尤其是高素质年轻人的净流入,无疑是一座城市蓬勃发展的最大动力。大城市高房价既成事实,改善也非一朝一夕,但不能任其成为阻碍城市继续发展的主要因素。十分明显,发展住房租赁市场可以缓解高房价带来的负面效应,不过这需要政府拿出更有力度的政策举措。

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