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万达、华润、富力、凯德是这么盈利的...


大佬们你们后台咨询的干货来了~从投、融资到退出,商业项目如何通过“融、投、管、退”实现盈利?这篇文章主要从资本角度图解商业项目操作中的4大要点及盈利模式,并对万达、华润、富力、凯德等名企的盈利模式做出分析。


从资本角度图解商业项目操作要点


 

融资决策

要点1


  

A

确定融资需求量


 投资前置,销售后置,资金缺口(需求量)的产生。  

 

资金缺口(需求量)的预算方法(以某项目为例) 

B

寻求可能的融资途径


几种可行的前段融资(开发融资)模式 

其他几种融资方式


   

商业地产的现金流模式区别于传统地产开发,大量投资前置,经营收益缓慢回笼,融资量大,融资期限长。

商业地产现金流模式 


 

商业地产融资难,关键在于退出机制的缺乏。

各融资方式对商业地产的适用性


 
C

选择最佳融资方案


可行的商业地产前段融资(开发融资)4模式  


 

融资决策的关键因素:灵活性(flexibility)、风险性(risk)、收益(income)、控制权(control)、时间性(timing)和其他因素(other)。


 

投资决策

要点2



A

持有物业类型的选择


   

C

目标物业成熟度的选择


 

C

租售的配比


 

产品模型的标准--------针对连锁化商业地产开发商

   

项目可行性研究--------针对机会主义商业地产开发商

 

管理决策

要点3




A
购物中心的特征:组合、互动、协作、共赢


  ▲ 以商铺为“经营”对象,将商铺租金做为主要收入来源。

  ▲ 多种行业、业态并存经营,多种业态组合互补,强调一站式综合服务。

  ▲ 采取多样化灵活的计租及收租方式,实现租金收入不断递增的经营目标

  ▲ 注重:品牌效应“、追求客流最大化而非单纯营业额最大化。

  ▲ 提供多种类型、多种方式的购物中心整体宣传促销活动,打造购物中心的整体形象与品牌。

  ▲ 租户在各自经营范围内可完全独立运作、自我经营。

  ▲ 建有统一的会员管理体系,实现租户会员信息的有限共享

  ▲ 规范的租户招商与质量管理体系。

  ▲ 进行统一的租户奖惩考核管理,奖优淘劣、提升租户品质质量。

  ▲ 提供多种收款方式,并且多种系统共存、信息共享。

 
B
后期商业管理的核心内容


   
C
营运管理的标准化


由单点模式向标准化连锁模式过渡,只有标准化的运营体系才能连锁化,才能保证管理效率。  


   

D

管理模式的划分----单点管理的深度


   


管理模式的划分--------资产与物业的双重管理

 

退出机制

要点4


 


 


 对海外持有业务发展的研究显示,房地产的发展都经历了直接持有到间接持有的金融化阶段,并且都是从不直接持有到私募发展最终到REIT壮大。


以日本为例 

 


 


万达、华润、富力、凯德等名企盈利模式    


商业地产的盈利分类

 

 


1、盈利模式


商业地产的本质始终是“商业+地产+金融”,因此商业地产的盈利模式将围绕这三方面进行分析,除此之外,企业品牌价值的提升也是企业盈利的重要因素。


三大盈利模式的优缺点和适用性 

    

2、决定条件


盈利模式的决定条件

     

3、案例分析


   

来源:连锁产业服务平台

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从资本角度图解商业项目操作要点


 

融资决策

要点1


  

A

确定融资需求量


 投资前置,销售后置,资金缺口(需求量)的产生。  

 

资金缺口(需求量)的预算方法(以某项目为例) 

B

寻求可能的融资途径


几种可行的前段融资(开发融资)模式 

其他几种融资方式


   

商业地产的现金流模式区别于传统地产开发,大量投资前置,经营收益缓慢回笼,融资量大,融资期限长。

商业地产现金流模式 


 

商业地产融资难,关键在于退出机制的缺乏。

各融资方式对商业地产的适用性


 
C

选择最佳融资方案


可行的商业地产前段融资(开发融资)4模式  


 

融资决策的关键因素:灵活性(flexibility)、风险性(risk)、收益(income)、控制权(control)、时间性(timing)和其他因素(other)。


 

投资决策

要点2



A

持有物业类型的选择


   

C

目标物业成熟度的选择


 

C

租售的配比


 

产品模型的标准--------针对连锁化商业地产开发商

   

项目可行性研究--------针对机会主义商业地产开发商

 

管理决策

要点3




A
购物中心的特征:组合、互动、协作、共赢


  ▲ 以商铺为“经营”对象,将商铺租金做为主要收入来源。

  ▲ 多种行业、业态并存经营,多种业态组合互补,强调一站式综合服务。

  ▲ 采取多样化灵活的计租及收租方式,实现租金收入不断递增的经营目标

  ▲ 注重:品牌效应“、追求客流最大化而非单纯营业额最大化。

  ▲ 提供多种类型、多种方式的购物中心整体宣传促销活动,打造购物中心的整体形象与品牌。

  ▲ 租户在各自经营范围内可完全独立运作、自我经营。

  ▲ 建有统一的会员管理体系,实现租户会员信息的有限共享

  ▲ 规范的租户招商与质量管理体系。

  ▲ 进行统一的租户奖惩考核管理,奖优淘劣、提升租户品质质量。

  ▲ 提供多种收款方式,并且多种系统共存、信息共享。

 
B
后期商业管理的核心内容


   
C
营运管理的标准化


由单点模式向标准化连锁模式过渡,只有标准化的运营体系才能连锁化,才能保证管理效率。  


   

D

管理模式的划分----单点管理的深度


   


管理模式的划分--------资产与物业的双重管理

 

退出机制

要点4


 


 


 对海外持有业务发展的研究显示,房地产的发展都经历了直接持有到间接持有的金融化阶段,并且都是从不直接持有到私募发展最终到REIT壮大。


以日本为例 

 


 


万达、华润、富力、凯德等名企盈利模式    


商业地产的盈利分类

 

 


1、盈利模式


商业地产的本质始终是“商业+地产+金融”,因此商业地产的盈利模式将围绕这三方面进行分析,除此之外,企业品牌价值的提升也是企业盈利的重要因素。


三大盈利模式的优缺点和适用性 

    

2、决定条件


盈利模式的决定条件

     

3、案例分析


   

来源:连锁产业服务平台

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