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钱多人傻的日子还剩多长 泡沫累积已经非常危险

钱多人傻的日子还剩多长




摘要:李迅雷认为,当去杠杆、去库存、去产能等供给侧结构性改革的任务尚未完成,市场没有出清的时候,不要奢望新周期。从货币规模过量到货币规模适中,从资产荒到资产过剩,都是此轮经济增速下行的库兹涅茨周期中,金融周期见顶回落的表现形式。

本文作者中泰证券首席经济学家 李迅雷

很多年前,社会上就流行着一个段子——“人傻,钱多,速来”。段子的版本很多,但就楼市和股市而言,其所表达的意思无非是:投资者非理性,大量热钱涌入,导致楼市和股市泡沫,两者都存在整体估值水平偏高的情况。不过,随着金融监管力度加大、货币增速回落速度超预期,钱多人傻的日子还会持续下去吗?

马克思曾经说过,资本主义的经济危机实质是生产过剩的危机,而且会周期性的爆发。从资本主义国家的经济史来看,确实如此。不过,随着西方资本主义国家制造业转移、服务业在GDP中的占比大幅提升,当今金融危机的触发点往往是资产泡沫的破灭,即货币过量导致资产的相对过剩,如90年代初日本的金融泡沫破灭、2007年美国次贷危机引发的全球性金融危机。

如今,我们讲的最多的就是要防范系统性金融风险,这说明我国的资产价格泡沫问题已经十分严重。这些年来,大家都在热议“资产荒”,之所以出现资产荒,从供求关系的角度来看,就是钱太多而资产供给不足,于是,资产价格就出现大涨。从2000年至今,楼市确实如此,由于一、二线城市的土地供给受严格管制,但货币供应量却大幅上升,导致房地产价格持续高涨。

不过,股市二十多年来的表现看似乎差于楼市,如何来理解股市的“资产荒”呢?事实上,若对所有股票的股价历年来的累计涨幅进行统计,可以发现股价的算术平均涨幅也非常大,只是被股市过大的波动幅度及指数失真掩盖了而已。如2015年尽管出现了股灾,但该年所有股票的算术平均涨幅达到63%,但因占总市值5%的市值最大的股票组合年涨幅仅3.4%,从而拉低了上证综指的涨幅。当年,占总市值5%的市值最小的股票组合(共130只)平均收益率达到142%。此外,A股的IPO几乎从来不愁销不出去,这在其他成熟和发展中市场中都是罕见的。

1990-2015年,在这二十五年里股市的“资产荒”主要体现在中小市值股票上。据有人统计,自2006年初至2015年末,若每年年初买入市值最低的5%股票组合,十年的累计回报率达到61倍,每年回报率超过50%。此外,若买入市盈率超过200倍的股票组合,十年的回报率也接近800%。

不过,自2016年至今,“中小创”的好日子似乎不再重现了,这是否意味着资本市场已经开始从资产荒转向资产过剩呢?年初至今,上证综指上涨了4.7%,但全市场只有四分之一的股票在上涨,若把所有A股按涨跌幅的大小进行排序,中位数的跌幅居然达到14%。可见,今年主要靠“漂亮50”来拉动指数上涨。难怪众多散户如此反感新股上市,这是因为一级市场供给增加对二级市场的股价带来负面影响。

统计显示,2017年上半年,A股市场共有246家公司首发上市,共筹资人民币1256亿元,IPO家数和筹资额同比分别增长303%和336%。尽管如此,A股市场上排队等待上市的公司仍有600多家,即便在A股发行价受限的情况下,仍有越来越多的公司谋求上市。与此同时,上不了A股转而上新三板的公司数量更多。上半年末,新三板挂牌企业数量已达到11316家。这说明,只要当前资产价格水平让“资产制造业”有利可图,则资产的供给一定会迅猛增加。

既然A股的股价和一、二线城市的房价均偏高,那为何不及时增加股票供给和住宅用地供给呢?监管当局之所以没有放松管制,就是为了避免发生系统性金融风险,供给多了就有刺破泡沫的风险。当前,国家政策就是要避免资产价格出现大起大落,要守住不发生金融风险的底线。但就市场而言,只要存在套利机会,资产供给就会通过各种形式释放出来。

例如,目前我国的私募股权基金(PE)和创业投资基金(VC)规模迅猛增长。据统计,截至2017年第一季度末,非证券类私募基金认缴规模高达 8.93 万亿元。这些PE、VC都是资产的制造者,最终大部分资产都要通过二级市场进行变现、退出,那么,A股市场每年的融资额要达到多少规模才能满足PE、VC们的基本变现需求呢?

这确实很难量化,但不妨简单假设一下:按目前近9万亿的余额,假设PE、VE的退出期为七年,且余额不再增加,若其中7万亿要通过A股市场的IPO或再融资进行变现,即便投资回报率为零,也意味着A股市场每年需要承接1万亿元的扩容压力,可见未来的市场压力将大大高于当前A股的IPO规模。

今年上半年,公募基金规模增加了9000多亿元,但其中货币基金和债券基金的增长占到96%,意味着投资二级市场股票的公募基金规模几乎没有增长。而目前证券类的私募基金规模约为3万亿元左右,且增速也已明显放缓。证券类的公募和私募基金增长缓慢,而PE和VC的规模突飞猛进,说明股票市场今后将面临供给远大于需求的问题。

以上只是从我国资本市场的公开数据中,发现今后股市将面临资产过剩的问题,如果从更宏观的角度看股市与楼市的供求关系变化,对认清未来资产价格的走势将更有帮助。

今年以来,我国的货币政策回归中性,M1和M2增速均出现回落,其中,M2增速已经连续两个月回落至10%以下。从历史来看,货币供应量增速的回落与股市估值水平的回落存在一定的相关性,如下图所示。之所以要用深圳成指的市盈率,是因为上证综指中银行和其他大市值股票的权重过大,且市盈率水平较低,影响上证综指估值水平对货币政策变化的响应度。


我国M1的增速从2016年7月份的25%回落至今年6月份的15%,反映了货币政策在金融去杠杆背景下自然收紧的趋势。M1增速回落,不仅拉低了股市的估值水平,也将拉低房价的涨幅。从今年上半年居民房贷余额来看,只比去年末增长了12%,增速比去年大幅回落,说明今年居民楼市加杠杆的情况大幅减少。


虽然今年上半年新增信贷规模比去年同期略有回升,接近8万亿元,但为何广义信贷明显回落呢?这显然与金融监管加强有关,导致银行表外业务的规模下降,表外业务转表内后,证券投资的规模也出现了大幅下降。

今年以来,随着钢材、水泥等大宗商品价格的大幅上涨,不少人认为这是新一轮周期启动的明显特征。但为何CPI涨幅很小、M2和M1增速均在回落呢?我认为,钢材、水泥等价格的上涨只是表象,背后的原因主要有三点:第一,众所周知的去产能效果;第二,基建投资的高增长,第三,三、四线城市房地产新开工面积的增速见底回升。尤其是第三个原因,被大家所忽视。由于三、四线城市的土地购置成本低,故同样金额的房地产投资,三四线的钢材、水泥使用量可能是一二线城市的三至四倍。

但问题是,三、四线城市真的需要那么多房子吗?2016年初,之所以出台了楼市刺激政策,主要是为了三、四线城市去库存。如今,楼市去库存还算顺利,但未来的住房总量却又将大幅增加。在我看来,中国已经步入存量经济主导的时代,外出农民工的存量已经出现负增长,故现在基础设施建设超前了、房子多造了,那今后就得少建少造了,即所谓的总量不变的情况下,只是朝三暮四与朝四暮三的区别。

存量经济主导的当前与未来,增量对存量的影响将越来越小,故货币供应量增速的回落也是十分正常的,如1966-1988年韩国经济快速增长时期,其年均M2增长幅度竟然达到34%,而如今只有7%左右,占GDP的比重不到中国的一半。

相信不少人认为,这轮股市和楼市的疲弱是金融监管趋严的结果。我对此有不同看法,认为恰恰是因为金融监管加强,才有可能稳定市场并延缓泡沫破灭或消退的时间。凡是泡沫必然会消退,如今去杠杆、控泡沫,就是为了不让泡沫破灭、不引发系统性的金融风险。但是,楼市和股市都是市场,有市场就会有交易和套利,在估值高企的资本市场,资产供给必然会增加,如果人为维持偏高的股价水平,其结果必然是资产过剩。

综上所述,当经济潜在增速处于下行阶段且尚未见底时,很难相信新一轮经济周期会启动;当去杠杆、去库存、去产能等供给侧结构性改革的任务尚未完成,市场没有出清的时候,更不要奢望新周期了。我们更应关注的是,从货币规模过量到货币规模适中,从资产荒到资产过剩,都是此轮经济增速下行的库兹涅茨周期中,金融周期见顶回落的表现形式。因此,钱多人傻时代的结束已经为期不远了,只是资产价格高估值的思维定势暂时还将存在,但作为理性的投资者,应该放弃幻想了。

总之,全民博傻的时代已经接近尾声了,无论是真傻还是假傻,都应该回归理性,因为在资产过剩的趋势下,资产价格普涨的机会在这轮经济回落周期中很难出现。当前的PE规模肯定过大了,若再投资PE,退出难度会很大,更难奢望高回报;结构性机会永远存在,如价值和成长是永恒的投资主题,又如周期股目前仍可以看好(原因前面已经说了:基建、三四线、环保名义下去产能),但不意味着周期崛起;壳资源会继续贬值,但国有企业的壳资源仍有不确定的估值优势,因为国企改革中不少国企也需要借壳来提高证券化率。




 楼市跌宕十年:天堂与地狱 泡沫累积已经非常危险 





作为一名老师,2000年就从东北来深圳打拼的高华,算是见证了房地产市场的完整周期,而让他成功晋级到富裕阶层,则是源于最近十年的炒房。

  房价从2007年的暴涨,到2008年暴跌, 2009年在4万亿的刺激下起跳,2010年人为调控压制需求,到2014年房价平稳,到2015的报复性反弹,2016年全国楼市的疯狂,2017年再次迎来老套的调控政策。

  10年里,楼市跌宕起伏,房价虽有波动,但曲线却是越调越涨,说了多年的长效机制一直难产,货币不断贬值,抑制需求却不改变土地财政和供给的调控方式,这一切都让百姓失去了对政府调控房价的信心,全民投机炒作之风不绝,造就了一批高华这样的富人,也让没房的人陷入社会底层,有房没房,成了划分阶层的唯一指标。

  “房子是用来住的,不是用来炒的”指导精神如何落实?在未来会改变中国房地产的格局吗?

  2007-2008年过山车

  从2005年起,楼市调控就连续不断出台,但是伴随着中国高增速经济,房价一路高歌猛进,2007年,整体经济进入过热期,经济的快速增长和信贷的扩张,将国内多个城市的楼市带入到“疯狂”上涨的阶段,深圳楼市也不例外。

  2007年,深圳不论是关内还是关外,房价都冲破了一万,有的甚至接近2万,高华手里几套房原本是打算自住,房价猛涨让他始料不及,南山区房子涨了一百多万,龙岗平湖和坂田房子都涨了几十万。

  为了遏制通胀,从2007年3月开始,央行连续6次加息,同时为了抑制房价上涨,当年9月,央行重拳调控楼市,提高二套房首付比例至四成,利率上浮1.1倍。

  也是在9月,高华将南山的房子卖掉,看着存折上分两次打进来的110多万元,他兴奋的几天睡不好觉。

  算算如果靠工资,多少年才能挣到一百万呢,那一刻,他才发现,以前遥不可及的百万富翁,距离自己并不遥远。

  捞到了第一桶金后,高华意识到房子不仅是用来住的,还可以拿来赚钱,而且操作如此简单!

  原本高华在龙岗有两套房,但适逢深圳大运会在龙岗召开,交通道路规划建设宽敞,各种场馆设施如火如荼的建设中,高华认定这是重大利好!琢磨着两套太少了,继续买,满仓!

  然而美梦都是被闹钟给敲醒的!高华没有料到,一场危机很快就来了。

  之前,高华并未亲历过加息对楼市的冲击有多大,缺乏风险防范意识,在货币政策持续收紧下,2007年10月,加息的累积效应显现,调控开始见效,深圳楼市阶段性见顶,有价无市。只会买不懂卖的高华,在2008年终于栽了跟头。

  2008年2月,深圳新房价格达到1.6万元/平米后,开始断崖式下跌,开发商大幅降价、中介跑路的消息接踵而至,购房者违约现象频增。高华也加入了维权队伍,最后以市场价8折获得购买中央悦城一套房的权利。到了2008年10月,很多区域房价已腰斩。

  此时,高华握在手里的房子超过10套。“每天一早起来,我的第一反应就是哪套房子要还月供了。”

  2008年初,高华意识到必须“减仓”,于是以成本价出售中央悦城,套现30万元还月供,同时房子装修完后陆续出租,减轻了月供压力,这样挺了10个月。

  2009-2010年大涨

  因为一场全球金融危机的来临,风暴很快临近结束。

  面对经济下滑风险,2008年10月至12月,中央出台政策“组合拳”救楼市,如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折,取消70\90政策,以及减免税费等措施,市场应声止跌。

  “说句拉仇恨的话,感谢金融危机,救了中国楼市,也救了我。”高华说,托金融危机的福,否则他还要继续割肉卖房还月供。

  高华挺过来了,不过比他更激进的投资客却倒在了黎明前。《华夏时报》当年曾报道,拥有上亿资产的投资客李金东,在房价的持续下跌中,手中的69套房全部变为负资产,最后破产离场。

  但经过2008年这次过山车式的楼市起伏,高华对房地产投资风险有了全新认识,步子迈得太大容易栽跟头。但同时发现,只要中国经济向好,房地产就不会崩盘,一旦市场进入调整,政府必会救市。

  2009年,中央推出4万亿大规模刺激政策后,房地产成为货币宽松的最大蓄水池,全国各地掀起了救楼市浪潮,市场迅速反弹。蛰伏一年之久的炒房客们在2009年初又开始伺机而动。

  有了前几年的炒房经验,高华认定机会再次来临了,与李金东们再无资金翻盘不同,高华通过房子再贷款,找朋友借钱,又卖掉两套房套现200多万元,准备大干一场。

  这一次,高华将股市联合坐庄的手法引入到了楼市。但抛弃了激进冒险的策略,以稳健为主,2009年底,他与几名投资客一起,开始通过联合控盘的方式炒房。

  高华们选了深圳南山区三个只有两三百套房源的二手房小区,其中80%是自住客沉淀不动的房源,剩下几十套流转,只要有放盘的,他们就联合接手,直到小区没有房源可卖,形成垄断后,投资客便有了定价权,几个人先通过对敲互相买几套,将价格炒高,然后每隔几天放出一套,制造稀缺的假象,由几个中介同时放盘形成热卖竞争,他们在幕后操纵。

  在这一轮救市中,从2009年3月起楼市开始回暖,深圳房价快速上涨,到了2010年初就完全收复失地,甚至有的区域已经完全回到2007年的高点,而且并未止步。

  有统计数据显示,2009年全国房价住宅销售均价达到4600元/平米,比2008年均价上涨了1000元/平米,为住房制度改革以来涨幅最高的一年!

  2010年,全国房地产开发投资48267亿元,比上年增长33.2%,拉动GDP增长从2008年、2009年的个位数,重新回到双位数,达10.6%,房地产功不可没。

  但同时由于全国楼市疯狂反弹,百姓对于高房价也怨声载道,因此史无前例的调控又来了,几乎每月,中央部委都有措施出台,除了在土地出让金上对房企进行严格限制,其他连续上调二套房首付比例,从三成提高到四成后又提高到五成,70\90政策重出江湖,营业税免征期延长。10月开始,央行上调存贷款基准利率,新一轮加息周期来临,同时,史上最严限购令出台。

  但因4万亿放水导致的流动性泛滥,市场并未立即熄火。一直到2011年年中,深圳楼市才冷淡。但在这场投资盛宴中,高华和其他投资客大赚。

  2011-2014年重回调控 

  始于2010年的这一轮房地产调控,在2011年不断细化和落实。

  同时,为抑制通货膨胀,央行持续收紧货币政策,2010年1月至2011年7月,共加息5次,上调存款准备金率12次。

  限购令、限贷令等行政调控手段出台后,购房名额成了最大问题,投资客被挡在门外。只能一套两套地零散操作,因此高华的炒房团队解散了,随着投资退潮,深圳市场成交量再次下滑,二手房成交量从当年1月的10831套,下滑到7月的2384套。

  从2011年下半年后,全国房地产再度步入调整期,当时,深圳等一线城市最先反应,二三线城市调整紧随其后。

  由于限购限贷的存在,深圳投资水分逐渐被挤干,投资客占比从2010年超过30%降至10%以下。而高华是留守的其中一个,且有一批跟随者。

  虽然央行在2011年11月开始降准,但对于楼市的调控政策,并未放松。因此投资客们想出了合伙人跟投的公司运作模式,比如帮亲戚朋友交社保,解决限购问题,再用他们的名额一起炒房,按股份分红。

  进入2012年,中国GDP增速突然从上年的9.5%下滑到7.9%,同时,跟随美国的次贷危机,欧债危机也开始发酵,世界经济下行风险明显增大,全球经济仍然存在“二次探底”的危险。中央开始将“稳增长”作为主基调,意欲加强和改善宏观调控。

  但政府出于压力,又不敢放松调控,2013年,国务院再次释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的信号,坚决抑制投机投资性购房。16城市加码调控。

  一年年收紧的调控,让楼市局部泡沫破裂,如温州、鄂尔多斯(15.1900.191.27%)、海南等炒作水分大的城市,在2011年到2014年期间,房价出现剧烈波动,价格腰斩。

  数据显示,2014年上半年,北、上、广、深四大一线城市的楼市成交全面下滑,广州、上海一手住宅的成交面积同比下滑超过三成,深圳、北京的跌幅超过四成。

  虽然2014年有40多个城市取消限购令,但全国楼市依然处于沉睡中,只有深圳开始蠢蠢欲动,随着信贷放松,下半年成交量在不断上升,先知先觉的投资客,开始在市场上吸盘,房价在“9·30”后开始出现涨价苗头。

  2015-2016年报复性反弹

  而引爆深圳楼市的,是2015年中央出台的“3·30”政策,商业贷款二手房首付比例从七成降至四成,二手房营业税免征期从5年变2年。

  一管就死,一放就乱的恶性循环一直在延续。被压抑了四年的改善性需求如堰塞湖一样喷涌而出,深圳房价开始暴涨。

  在“3·30”楼市新政出台前,高华又在前海概念范围区与朋友一起购入了两套熙龙湾的房子,买入价格约51000元/平米,6月份以约78000元/平米卖出,净赚了270万元,而高华的朋友晚卖半个月,比他多赚了60万元。

  2015年政策兴奋剂还在使劲注入,连续4次降息,8月、9月政策进一步放松,针对已有1套住房但还清贷款的改善型需求,公积金贷款首付从三成变两成,在没限购的城市商业贷款首付降低为25%。

  深圳出现了全民炒房的群体性癫狂,市场上不再是成熟炒家的天下,一大批上班族也尾随入市,通过一套房做抵押贷款,将升值部分套出来再买第二套第三套的比比皆是,各种金融机构的首付贷、消费贷、气球贷等资金来源,也给予了资金不足的投资客一臂之力。

  当年下半年,上海接过深圳的接力棒,也是短短半年多时间,房价就翻倍。全国二线城市楼市也逐渐回暖。

  迫于购房压力,2016年3月,上海和深圳出台调控措施,依然是老套的限购限贷政策收紧,市场冷却了一个月后,又恢复上涨常态,2016年深圳新房均价从2015年的33426元/平米,直接跳涨至53448元/平米,同比上涨超六成,上海房价均价同比涨幅超四成。直到2016年国庆第二轮调控后,深圳和上海楼市才熄火。

  而投资资金开始轮动,一线城市的资金向热点城市进军,2016年,包括北京、广州、合肥、南京、苏州、杭州、武汉、成都、长沙等热点城市,房价开始全面大爆发,一年内,房价普遍翻倍,各地地王层出不穷,溢价过高的土地拉高了楼市上涨的整体预期,跨城投资的人带着现金大胆出手,而越来越多的刚需,也因恐慌心理,担忧房价再涨就永远买不起了,于是按耐不住纷纷持币进场。

  越来越多的购房者意识到,正如任志强所言,楼市靠堵的方式调控,换来的是报复性上涨!一个城市的房价取决于综合实力,房子的价值不在于砖头本身,在于房子承载的教育、医疗、交通、生活配套、城市服务等综合附加值,尤其是一线城市,房子越来越接近奢侈品,不管你承不承认,这10年历史已经证明,房子能让屌丝逆袭为富豪,有房没房,孩子入学就是天壤之别,房子成为能否留守大中城市的一个门槛。

  出于无奈,从2016年9月开始,杭州、南京、合肥、苏州等热点城市再次重启限购限贷之路。 

  2017年调控再次来袭

  这一次的调控政策看似更加严厉,不止是传统的限购、限贷、限价,还有新发明的限售、限商、限离,限售即规定房子2年或3年才能出售,限商即不允许商住房卖给个人,不允许贷款,甚至是限制离婚多久内不能买房,北京在今年3月份接二连三的炮弹,还包括对学区房的限制。

  而最新又有十多个城市推出租售并举,加大租赁房供给,但广州的租购同权并不被市场看好,毕竟教育资源有限,有房没房不可能享受一致待遇。

  而且目前的调控政策,都是治标不治本,抑制需求,但却不从源头上增加供给,政府垄断土地供给,成为控盘的庄家,大中城市不合理的住房用地和工业用地的比例,导致了土地供给总是跟不上需求。

  更为关键的是,这些年货币持续放水,M2增速长期高于GDP增速和物价涨幅之和,市场上流动性泛滥,人人担心钱贬值,需要寻求资产保值增值,加上实体经济的艰难转型,民间投资跌入谷底,实体无处安放多余的资金,辛辛苦苦做实业,一年下来,却不如买两套房带来的盈利,卖了房子去创业,最后赚来的钱,却再也买不起房。试问有几个人会静心干实业?

  当调控成为一种新常态后,投资客们反而能熟练地掌握楼市周期规律。目前调控的大多是房价已经暴涨完的一二线,以及三大都市圈的周边城市,而三四线仍在大力去库存,资金又开始转向三四线炒作。

  经历过十多年的起起伏伏,高华总结了一句话:“年初不买房,一年就白忙,三年不买房,一生悔断肠。”这些年来,高华在楼市上总共赚了3000多万元。

  “房地产调控实际上给了投资客机会,涨涨跌跌,才有套利空间,如果一直较为平稳,投资客是没有利润的。”高华毫不讳言,目前手中滚动的房子仍有七八套,在长效调控机制不见影的情况下,房子仍然是现阶段最好的保值投资产品,没有之一。

  一个上市公司卖掉2套房,就可以扭亏为盈,成功摘帽,是楼市泡沫大,还是股市泡沫大?

  以后还会上演这样的笑话吗?

  经过这一轮的全民疯狂炒房,泡沫累积已经非常危险,外汇下降。

  而习大大提出“房子是用来住的,不是用来炒的”指导精神,也许并未被民间深刻体会。

  未来,一切都是未知数。

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