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突发!楼市变天了!明年跌得最惨的地方是这里

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刚刚过去的周末,江苏无锡一声枪响,房地产新政2.0版本正式开启!


无锡市正式发布新修改的《无锡市户籍准入登记规定》,将于2017年9月1日起正式实施。明确规定:

 

凡在无锡市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅,同时具备参加无锡市城镇社会保险、申领(签注)《江苏省居住证》均满五年(宜兴为均满三年)条件的,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

 

根据无锡的政策,现在有房没房就是落户快慢的区别,有大房子的54平米以上,居住证1年就行,有小房子的居住证2年,没房子租房的居住证5年,仅此而已。不仅无锡,郑州、扬州、济南等多个城市近期也已提出或酝酿提出类似举措。


诸多城市发布新政,绝非这些城市良心发现,而是中国的人口流动与房地产新政到了关键时刻,是顶层设计的结果。


而无论是“租房落户”还是“租购同权”,其结果都只能是一个:人口将加速向拥有优质资源的高级别城市(及其城市圈)集中!那,目前处于分化状态的三四线城市呢?


(一)


在中国的大中城市,从未规定过:新入户的人口必须在当地有自购的住宅。比如深圳,建立特区30多年来,至少95%以上的人在户口迁入深圳的时候,在深圳没有买房子。

 

在绝大多数一二线城市,现在都采取积分入户。在积分入户条款里,基本上都不设置“必须购买住房”的条款。因此,“租房落户”早就是各大城市的标配。

 


至于很多城市曾经或者仍然保持的“购房入户”政策,是另外一条入户通道。这类似深圳和广州的私家车牌照,你可以免费抽签(类似积分入户),也可以去参与拍卖(类似购房入户)。通过购房入户,可以缩短等候时间,绕过一些门槛。

 

但整体而言,中国除了京沪之外的大城市,都在放宽入户门槛,加入人口争夺战。此次无锡的新政,跟自己此前的政策相比带有放松的含义,值得肯定,但绝对算不上“开先河”。

 

另外,细读无锡这次改革的文件,你会发现很好玩的现象。虽然新闻通稿里说,取消了“购房面积达60平方以上准予落户的政策”。但购房与否,购房面积的大小,仍然影响着落户的速度。

 

文件这样规定:

 

对市外户口迁移申请人在无锡市有建筑面积54平方米以上所有权住宅的,同时在无锡市依法缴纳社会保险、连续居住并申领(签注)《江苏省居住证》均满一年的;申请人在本市有建筑面积54平方米以下所有权住宅,同时在无锡市依法缴纳社会保险、连续居住并申领(签注)《江苏省居住证》均满二年的,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

 

结合上面对租房入户的规定,我们可以把无锡的新政归纳如下。如果你想要落户,至少有以下三个阶梯:

 

1、在无锡购买54平方米或者以上住宅的,缴纳社保、领取居住证满1年,就可以落户(包含本人、配偶和未成年子女,下同);

2、在无锡购买的住宅不足54平方米的,需要缴纳社保、领取居住证满2年,才可以落户;

3、租房子,并办理了正式手续(也就是交税了的),缴纳社保、领取居住证满5年的,才可以落户。

 

也许有人会问,为什么是54平方米?其实很简单,是原来政策60平方米的9折。由此可见,任何政策都存在“路径依赖”,虽然60平米的政策已经被取消了。

 

(二)


这告诉我们什么?

 

第一,“租房入户”这种提法是有歧义的,仅仅租房是无法入户的。你还需要在当地有正当职业,而且缴纳社保、办理居住证满5年。其实,做到这一点的城市目前有很多,无锡绝对不是第一个,甚至未必能进入前30名。

第二,从租房入户和购房入户的“时间阶梯”看,未来所谓的“租购(售)同权”也肯定与此类似。租户在获取公共资源的时候,只是获得了“申请权”,至于能不能顺利给你,看资源是否充裕,看多少人排队。

 

比如目前在教育资源上最开放的深圳,做到了义务教育阶段70%的学位提供给了“没有深圳户籍”的人口。在优质学位排队轮候的时候,“拥有所在区的户口+自购学位房”,是拥有最高权限的,只有当这些孩子都入学之后,才依次轮到“拥有深圳其他区户籍+自购学位房”、“深圳户籍+租学位房”、“外地户籍+购学位房”、“外地户籍+租学位房”的孩子。


无论是“租房落户”还是“租购同权”,其结果都只能是一个:


中国人口将加速向拥有优质资源的高级别城市(及其城市圈)集中,人口失衡将加剧。


所以显然这是一场中国城市间的财富再分配,就是一个抢钱抢人抢地盘的年代,未来各地都会细化人才战略,必然打破凝结在房子中的社会福利,把福利还原到人的身上。


2015年,中国流动人口首次减少。国家统计局的数据, 2016年末全国流动人口比上年末减少了171万人,流动人口数量继续下降。


户口改革的成本不再那么高,此时不改,更待何时?


正好,这一周期与中国房地产大周期相吻合,政府退出房地产唱多阵营。按照统计局数据,2017年6月,中国房地产开发、销售(月)商品住宅待售面积3.5169亿平方米,IMF2015年春会期间提供的数据,中国楼市的空置率达到10亿平方米。就算折半,一共8.5亿平方米。


另据国家统计局数据,中国人均居住面积为40.8平方米,可供2100万人左右居住。


任何周期到来,大部分人都难以察觉。房子还在抢,租金也没跌,但温水煮青蛙,青蛙总有煮熟的一天。


能够抢到大量人才的地方,也许房价会因为人口的持续流入而坚挺,如果在这波浪潮中仍然没抢到人,未来五年仍然没有人口流入的地方,那么未来将陷入彻底的流动性枯竭。房子中的福利消失了,回到了人的身上,那么你的房子要卖给谁呢?


(三)


这段时间,灰犀牛很火,党报还专门写了篇灰犀牛的文章。灰犀牛属于大概率危机,就是一般在常识之中,但大家就是拿他不当回事。


那么,房价这只灰犀牛现在动了吗?很显然,已经动了。


企业杠杆居高不下;货币宽松政策不再;美联储加息、缩表;股债双杀……这一系列词汇,即便你没关注过,多少听过一些吧。


这些事情证明,2015年以来,灰犀牛的威胁越来越明显。

然而,2016年的我们并没有及时地撒丫子跑开,而是大幅度释放贷款,房地产再次起飞,灰犀牛更壮,离我们也更近了。

除了部分热点城市抢进的经济基础和强大的吸引人口的能力,大部分三四线城市的房价,已经处于绝无仅有的高位。高资产价格捧出了疯狂的市场,房价已经严重脱离居民购买力。造成的结果大家可能都听过——资金脱实向虚。


其实,单单是资金脱实向虚,政策还是可以调整过来。难的是,人心脱实向虚,这就不仅仅是发布一些政策可以解决的了。 


2015年之前,我们说高房价,想到的肯定是北上广深。当时大部分城市的居民还都处在看热闹不嫌事儿大的阶段。直到2016年,房价涨到了家门口才着急起来。到现在,说起高房价,不仅是北上广深,怕是还得加上一大串名字。


(四)


当然,这个现象我们普通吃瓜群众都能看到,顶层设计者肯定早已知晓,甚至早已开始布局。


这就会造成一个影响——三四线城市房价的上涨或许很快就会进入击鼓传花的尾声。


一线城市的严格调控,这个限那个限,基本锁死流动性,一线城市房价下降基本是被逼出来的。


一线城市流动性被锁死,资金溢出,流向了热点城市周边的三四线城市,大量热钱涌向三四线城市,会造成一个后果,就是短期内购房者会大大超过存量房,房价自然会疯长。加上一些地方并没有太强的经济支撑,当地政府的调控决心并不像北上广深那么坚定,助长了炒房客。


而城市的快速发展伴随的就是地方债的急剧扩张。官媒专门点出,地方债就是灰犀牛,而且急需解决。当前房子好卖,地方政府正好多卖地,清理地方债务,把重要的部分先捞上岸。三四线城市,正好借着热钱去库存。


库存去掉后会怎么办?不知道。有没有一种可能的情况,大家可以讨论下。


去库存之后限制交易,锁死流动性。由于三四线城市的流动性本身就低,把多余的热钱引导到三四线城市后,再通过限制交易等方式锁死流动性,相当于把大量资金分散到全国各地三四线城市的汪洋大海里,留住它,钉死它。


如此一来,既去了库存,又增加了三四线地方政府的收入,缓解了地方债,简直是一石多鸟。


当然,锁死的人中,肯定有不少开发商、炒房客。当然,还会有其他人。


今年下半年,一线城市继续跌的可能性很大,二线城市应该会停涨,三四线城市会继续疯狂。


但是,但是!到了明年,全国房价开始全线下跌之时,最惨的,肯定是三四线。


以前是政府逼迫买房,因为不买房就不能落户,不落户就没有养老、入学等一系列公共福利。现在,无锡正式宣告,租房的人也可以落户了,附着在房地产上的公共福利下降。如果说,以前是逼迫买房,现在,则是政府从房地产的做多阵营中退出。如果政府大部队退出,你还在里面干什么?


(五)


作为个体,在这样一个时代,我们一定要把握住机会。


未来中国的城市会出现明显的层次化,按照产业划分城市特质,按照发展状况,形成城市群的阶梯,像低端产业在特大城市应该越来越艰难。什么事都要趁早,去的早反而会争取到更有利的发展红利。


对于持续学习,不断更新头脑的人来说,最好的时代来了,而对于,躺在过去的财富之上的人而言,最糟的时代来了。


所以不论你年龄多大,再出发吧。


当房产回归居住属性,金钱的价值就会重新凸显,比房产更重要的将是收入和现金流,投资自己的大脑将成为回报率最高的事情。


好时代来了,大时代来了,迎接好时代吧!


【平台推荐】2017年8月20日—22日将在杭州召开中国特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操总裁峰会,集合20多位行业大咖和一线操盘手亲自为您全方位解读互联网特色小镇及田园综合体规划申报、小镇IP打造、特色产业规划、特色小镇运营投融资?与参会嘉宾共同践行20几个项目的创新商业模式和运营模式。


峰会主题:《第12届中国特色小镇与田园综合体高端总裁峰会》

峰会时间2017年8月20日-22日(2天1晚 ,第三天考察)

峰会地点中国-杭州

报名电话:18210206399

参会要求:房地产开发商及文化旅游产业链董事长、总经理、核心高管

峰会主办单位:北京壹方城智汇科技有限公司、汗马研习社、清大文产(北京)规划设计研究院

游学形式考察+研讨+资源联接,推动企业实战转型、有效对接转型资源、加速联合发展、创新企业家讲创新案例围绕创新项目战略、策划、运营进行深度的研讨.

峰会主题板块


第一板块:特色小镇及田园综合体产业政策、产业趋势、申报审批标准及规划解读

第二板块:特色小镇及田园综合体落地标杆项目建设开发模式创新及实践

第三版块:欢迎晚宴+文旅创新IP项目资源链接会(圆桌对话、项目路演、自由交流、洽谈合作)

第四版块:特色小镇及田园综合体项目IP打造、核心价值提炼及运营创新

第五板块:特色小镇及田园综合体项目投融资 ppp模式解读及实践

第六板块:特色小镇及田园综合体创新IP及创新运营体系案例解读

第七板块:特色小镇及田园综合体标杆项目实地考察研讨(仅限会员及贵宾席客户参加)

上期杭州主讲嘉宾

参加大会能够学到啥 :

(上图:上期峰会杭州举办盛况)


报名参加峰会请联系

主办方 18210206399 姚顾问(手机即微信号,微信 咨询请编辑“ 咨询峰会”,活动均属于商业性活动,会收取一定费用,非诚勿扰)



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刚刚过去的周末,江苏无锡一声枪响,房地产新政2.0版本正式开启!


无锡市正式发布新修改的《无锡市户籍准入登记规定》,将于2017年9月1日起正式实施。明确规定:

 

凡在无锡市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅,同时具备参加无锡市城镇社会保险、申领(签注)《江苏省居住证》均满五年(宜兴为均满三年)条件的,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

 

根据无锡的政策,现在有房没房就是落户快慢的区别,有大房子的54平米以上,居住证1年就行,有小房子的居住证2年,没房子租房的居住证5年,仅此而已。不仅无锡,郑州、扬州、济南等多个城市近期也已提出或酝酿提出类似举措。


诸多城市发布新政,绝非这些城市良心发现,而是中国的人口流动与房地产新政到了关键时刻,是顶层设计的结果。


而无论是“租房落户”还是“租购同权”,其结果都只能是一个:人口将加速向拥有优质资源的高级别城市(及其城市圈)集中!那,目前处于分化状态的三四线城市呢?


(一)


在中国的大中城市,从未规定过:新入户的人口必须在当地有自购的住宅。比如深圳,建立特区30多年来,至少95%以上的人在户口迁入深圳的时候,在深圳没有买房子。

 

在绝大多数一二线城市,现在都采取积分入户。在积分入户条款里,基本上都不设置“必须购买住房”的条款。因此,“租房落户”早就是各大城市的标配。

 


至于很多城市曾经或者仍然保持的“购房入户”政策,是另外一条入户通道。这类似深圳和广州的私家车牌照,你可以免费抽签(类似积分入户),也可以去参与拍卖(类似购房入户)。通过购房入户,可以缩短等候时间,绕过一些门槛。

 

但整体而言,中国除了京沪之外的大城市,都在放宽入户门槛,加入人口争夺战。此次无锡的新政,跟自己此前的政策相比带有放松的含义,值得肯定,但绝对算不上“开先河”。

 

另外,细读无锡这次改革的文件,你会发现很好玩的现象。虽然新闻通稿里说,取消了“购房面积达60平方以上准予落户的政策”。但购房与否,购房面积的大小,仍然影响着落户的速度。

 

文件这样规定:

 

对市外户口迁移申请人在无锡市有建筑面积54平方米以上所有权住宅的,同时在无锡市依法缴纳社会保险、连续居住并申领(签注)《江苏省居住证》均满一年的;申请人在本市有建筑面积54平方米以下所有权住宅,同时在无锡市依法缴纳社会保险、连续居住并申领(签注)《江苏省居住证》均满二年的,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

 

结合上面对租房入户的规定,我们可以把无锡的新政归纳如下。如果你想要落户,至少有以下三个阶梯:

 

1、在无锡购买54平方米或者以上住宅的,缴纳社保、领取居住证满1年,就可以落户(包含本人、配偶和未成年子女,下同);

2、在无锡购买的住宅不足54平方米的,需要缴纳社保、领取居住证满2年,才可以落户;

3、租房子,并办理了正式手续(也就是交税了的),缴纳社保、领取居住证满5年的,才可以落户。

 

也许有人会问,为什么是54平方米?其实很简单,是原来政策60平方米的9折。由此可见,任何政策都存在“路径依赖”,虽然60平米的政策已经被取消了。

 

(二)


这告诉我们什么?

 

第一,“租房入户”这种提法是有歧义的,仅仅租房是无法入户的。你还需要在当地有正当职业,而且缴纳社保、办理居住证满5年。其实,做到这一点的城市目前有很多,无锡绝对不是第一个,甚至未必能进入前30名。

第二,从租房入户和购房入户的“时间阶梯”看,未来所谓的“租购(售)同权”也肯定与此类似。租户在获取公共资源的时候,只是获得了“申请权”,至于能不能顺利给你,看资源是否充裕,看多少人排队。

 

比如目前在教育资源上最开放的深圳,做到了义务教育阶段70%的学位提供给了“没有深圳户籍”的人口。在优质学位排队轮候的时候,“拥有所在区的户口+自购学位房”,是拥有最高权限的,只有当这些孩子都入学之后,才依次轮到“拥有深圳其他区户籍+自购学位房”、“深圳户籍+租学位房”、“外地户籍+购学位房”、“外地户籍+租学位房”的孩子。


无论是“租房落户”还是“租购同权”,其结果都只能是一个:


中国人口将加速向拥有优质资源的高级别城市(及其城市圈)集中,人口失衡将加剧。


所以显然这是一场中国城市间的财富再分配,就是一个抢钱抢人抢地盘的年代,未来各地都会细化人才战略,必然打破凝结在房子中的社会福利,把福利还原到人的身上。


2015年,中国流动人口首次减少。国家统计局的数据, 2016年末全国流动人口比上年末减少了171万人,流动人口数量继续下降。


户口改革的成本不再那么高,此时不改,更待何时?


正好,这一周期与中国房地产大周期相吻合,政府退出房地产唱多阵营。按照统计局数据,2017年6月,中国房地产开发、销售(月)商品住宅待售面积3.5169亿平方米,IMF2015年春会期间提供的数据,中国楼市的空置率达到10亿平方米。就算折半,一共8.5亿平方米。


另据国家统计局数据,中国人均居住面积为40.8平方米,可供2100万人左右居住。


任何周期到来,大部分人都难以察觉。房子还在抢,租金也没跌,但温水煮青蛙,青蛙总有煮熟的一天。


能够抢到大量人才的地方,也许房价会因为人口的持续流入而坚挺,如果在这波浪潮中仍然没抢到人,未来五年仍然没有人口流入的地方,那么未来将陷入彻底的流动性枯竭。房子中的福利消失了,回到了人的身上,那么你的房子要卖给谁呢?


(三)


这段时间,灰犀牛很火,党报还专门写了篇灰犀牛的文章。灰犀牛属于大概率危机,就是一般在常识之中,但大家就是拿他不当回事。


那么,房价这只灰犀牛现在动了吗?很显然,已经动了。


企业杠杆居高不下;货币宽松政策不再;美联储加息、缩表;股债双杀……这一系列词汇,即便你没关注过,多少听过一些吧。


这些事情证明,2015年以来,灰犀牛的威胁越来越明显。

然而,2016年的我们并没有及时地撒丫子跑开,而是大幅度释放贷款,房地产再次起飞,灰犀牛更壮,离我们也更近了。

除了部分热点城市抢进的经济基础和强大的吸引人口的能力,大部分三四线城市的房价,已经处于绝无仅有的高位。高资产价格捧出了疯狂的市场,房价已经严重脱离居民购买力。造成的结果大家可能都听过——资金脱实向虚。


其实,单单是资金脱实向虚,政策还是可以调整过来。难的是,人心脱实向虚,这就不仅仅是发布一些政策可以解决的了。 


2015年之前,我们说高房价,想到的肯定是北上广深。当时大部分城市的居民还都处在看热闹不嫌事儿大的阶段。直到2016年,房价涨到了家门口才着急起来。到现在,说起高房价,不仅是北上广深,怕是还得加上一大串名字。


(四)


当然,这个现象我们普通吃瓜群众都能看到,顶层设计者肯定早已知晓,甚至早已开始布局。


这就会造成一个影响——三四线城市房价的上涨或许很快就会进入击鼓传花的尾声。


一线城市的严格调控,这个限那个限,基本锁死流动性,一线城市房价下降基本是被逼出来的。


一线城市流动性被锁死,资金溢出,流向了热点城市周边的三四线城市,大量热钱涌向三四线城市,会造成一个后果,就是短期内购房者会大大超过存量房,房价自然会疯长。加上一些地方并没有太强的经济支撑,当地政府的调控决心并不像北上广深那么坚定,助长了炒房客。


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如此一来,既去了库存,又增加了三四线地方政府的收入,缓解了地方债,简直是一石多鸟。


当然,锁死的人中,肯定有不少开发商、炒房客。当然,还会有其他人。


今年下半年,一线城市继续跌的可能性很大,二线城市应该会停涨,三四线城市会继续疯狂。


但是,但是!到了明年,全国房价开始全线下跌之时,最惨的,肯定是三四线。


以前是政府逼迫买房,因为不买房就不能落户,不落户就没有养老、入学等一系列公共福利。现在,无锡正式宣告,租房的人也可以落户了,附着在房地产上的公共福利下降。如果说,以前是逼迫买房,现在,则是政府从房地产的做多阵营中退出。如果政府大部队退出,你还在里面干什么?


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峰会主题:《第12届中国特色小镇与田园综合体高端总裁峰会》

峰会时间2017年8月20日-22日(2天1晚 ,第三天考察)

峰会地点中国-杭州

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峰会主办单位:北京壹方城智汇科技有限公司、汗马研习社、清大文产(北京)规划设计研究院

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峰会主题板块


第一板块:特色小镇及田园综合体产业政策、产业趋势、申报审批标准及规划解读

第二板块:特色小镇及田园综合体落地标杆项目建设开发模式创新及实践

第三版块:欢迎晚宴+文旅创新IP项目资源链接会(圆桌对话、项目路演、自由交流、洽谈合作)

第四版块:特色小镇及田园综合体项目IP打造、核心价值提炼及运营创新

第五板块:特色小镇及田园综合体项目投融资 ppp模式解读及实践

第六板块:特色小镇及田园综合体创新IP及创新运营体系案例解读

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